פסק-דין בתיק ה"פ 46689-03-12

1.                  עניינה של התובענה בעתירת המבקשות למתן סעד הצהרתי שיקבע כי הסכם מכר המקרקעין שנחתם ביום 14.11.11 בין המבקשת 1 (להלן: מרים) למשיבים 1 ו- 2, בטל. כן עותרות המבקשות למחיקת הערת האזהרה שנרשמה על הנכס מושא ההסכם לטובת המשיבים 3 ו-4.

הרקע העובדתי וטענות הצדדים

2.                  מחלוקת הצדדים בתובענה סובבת נכס המצוי ברחוב לפידות 7 בירושלים (ספר 1015 דף 6044, חלק מחלקה 171 בגוש 30086; להלן: הנכס), שהבעלות בו רשומה במלואה על שמה של מרים. מרים, המתגוררת בארה"ב, מסרה למבקשת 2 (להלן: רחל) יפוי-כח כללי ביום 8.9.09. אין מחלוקת כי היא ייפתה את כוחה של רחל, בין היתר, למכור את כל שלוש הדירות שבנכס. ביום 22.10.09 נחתמו שלושה חוזי מכר בין מרים, באמצעות מיופת-כוחה רחל, לבין שלושה זוגות ממשפחת אמסלם: דירה אחת נמכרה לאלעזר וז'קלין אמסלם, כשהחוזה נוקב בתמורה בסך 180,000$ עבור הדירה; דירה שניה נמכרה למאיר ומרגריטה מורן אמסלם (המשיבים 1 ו-2) בתמורה נקובה של 210,000$; ודירה שלישית נמכרה ליעקב ומלכה יהודית אמסלם בתמורה ל- 380,000$. בעת מכירת הדירות לא היו המבקשות מיוצגות על-ידי עורך-דין מטעמן.

3.                  כרקע לדברים שיובאו להלן יובהר כי אלעזר וז'קלין הם הוריהם של מאיר ויעקב (רוכשי שתי הדירות הנוספות), והמשא ומתן בנוגע לרכישת שלוש הדירות עבור בני המשפחה התנהל בפועל בין אלעזר אמסלם (להלן: אלעזר) לבין רחל. בפגישה בביתה של רחל השתתף אומנם גם המשיב 1 (להלן: מאיר), אולם המו"מ נוהל בפועל, רובו ככולו, בין אלעזר לרחל (עמ' 28 לפרוטוקול, שורה 25 - עמ' 29 לפרוטוקול, שורה 4). רחל כלל לא פגשה במהלך ניהול המו"מ או בקשר אליו ביעקב אמסלם או ברעייתו, אף שאלה רכשו את הדירה היקרה ביותר מבין השלוש, אם כי לדבריה היא יודעת מי הוא יעקב על רקע עובדת מגוריהם באותה שכונה (עמ' 13 לפרוטוקול, שורות 16 - 18; עמ' 15 לפרוטוקול, שורות 3 - 4). 

4.                  לימים התגלעה מחלוקת בין הצדדים בנוגע למכירת הדירות, וזו מצאה את דרכה לבית המשפט (ת.א. (מחוזי י-ם) 3644/09 המבורגר נ' אלעזר אמסלם ואח'). לאחר שהוגשו ראיות הצדדים במסגרת אותה תובענה ונחקרו חלק מהעדים, הודיעו באי-כוח הצדדים לבית המשפט בישיבה מיום 15.11.11 כי הצדדים הגיעו להסכמה לפיה יבוטלו ההסכמים מיום 22.10.09 "ותחת זאת חתמו הצדדים על הסכמים חדשים כאשר התמורה הכוללת לא השתנתה ... כמובן שההסכמים החדשים שנחתמו ועברו בין הצדדים לפני כמה דקות אף  אחד לא יהיה רשאי לתקוף אותם". הצדדים ביקשו שלהסכמה זו יינתן תוקף של פסק דין חלקי, וכך נעשה. לאחר מכן טענו בנוגע לפיצוי שיש לשלם לתובעת, עניין שבקשר אליו ניתן פסק דין משלים ביום 23.11.11.

5.                  מתצהירי הצדדים ונספחיהם עולה כי עובר לישיבת בית המשפט מיום 15.11.11 התקיימה ביום 14.11.11 פגישה במשרדו של עו"ד רמי ארטמן, שייצג את הנתבעים (משפחת אמסלם) באותו הליך (להלן: עו"ד ארטמן). בישיבה נכחו, לבד מעו"ד ארטמן, גם אלעזר וגם עו"ד רוני דובר (להלן: עו"ד דובר), מי שבאותו הליך שימש כבא-כוחה של מרים, מכח יפוי-כח עליו חתמה רחל (מש/1). לעניין נוכחותו של אלעזר, שהוא גם מי שהעיד מטעם המשיבים בתובענה דנא, העיד עו"ד דובר כי "כל ההתנהלות היתה מול אלעזר כל הזמן, לא מול כל קבוצת הרוכשים" (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 13 - 14). בעקבות אותה ישיבה נערכו הסכמים חדשים, שהועברו מאוחר יותר באותו יום בדואר אלקטרוני למשרדו של עו"ד דובר (סעיף 13 לתצהירו של עו"ד ארטמן ועמוד 25 לפרוטוקול, בשורות 1 - 3). עו"ד דובר הדפיס את הסכמי המכר והחתים עליהם את רחל בו ביום (14.11.11). אין חולק כי הסכמים אלה הם שנזכרו במסגרת ההסכמה שהוצגה בפני בית המשפט במהלך דיון ביום 15.11.11. מהעדויות עולה כי לישיבה בבית המשפט הובאו ההסכמים עליהם חתמה רחל כשהם נתונים במעטפה, והועברו לידי עו"ד ארטמן יחד עם טפסי הצהרה למיסוי מקרקעין החתומים על ידי מרים ומאומתים על ידי עו"ד דובר (סעיפים 14 - 15 לתצהירו של עו"ד ארטמן ועדותו בעמוד 27 לפרוטוקול, שורות 9 - 12; עדותו של עו"ד דובר בעמוד 5 לפרוטוקול, שורות 19 - 22; עמוד 9 לפרוטוקול, שורות 20 - 21).

6.                  אין מחלוקת שההסכמים החדשים, מיום 14.11.11, נשאו את שמות אותם הצדדים שנשאו ההסכמים המקוריים והתייחסו לאותן הדירות. השוני העיקרי בין ההסכמים המקוריים לחדשים נוגע לסכום התמורה שנקבע עבור מכירת כל אחת מהדירות. לעניין זה הגיעו הצדדים להסכמה לפיה "התמורה הכוללת לא השתנתה", קרי: הסכום ששולם עבור שלוש הדירות גם יחד נותר 770,000 דולר ארה"ב. עם זאת, הסכום שננקב בהסכם בעניין הדירה שנמכרה לאלעזר וז'קלין אמסלם עמד בהסכם החדש על 140,000$ (חלף 180,000$ בהסכם המקורי) ואילו הסכום שננקב בהסכם בעניין הדירה שנמכרה ליעקב ומלכה אמסלם עמד בהסכם החדש על 420,000$ (חלף 380,000$ בהסכם המקורי). סכום הרכישה של הדירה מושא התביעה נותר ללא שינוי (210,000$).

7.                  המבקשות טוענות שבדיעבד התברר להן כי במועד לא ידוע הוחלף העמוד הראשון של ההסכם שנכרת ביום 14.11.11 בין מרים לבין מאיר ומרגריטה מורן אמסלם (המשיבים 1 ו- 2) בעמוד הנחזה להיות זהה בכל, למעט שמות הרוכשים שהיו עתה המשיבים 3 ו-4 (ציון ואליס אמסלם). דהינו - שמותיהם של בנו של אלעזר ורעיתו (המשיבים 1 ו-2) הוחלפו בשמותיהם של אחיו של אלעזר ורעיתו (המשיבים 3 ו- 4). על העסקה החלופית, עם המשיבים 3 ו-4, דיווח עו"ד ארטמן לרשויות המס. כמו כן נרשמה בגינה הערת אזהרה לטובת המשיבים 3 ו-4.

8.                  המבקשות טענו בבקשה כי החוזה שדווח לרשויות המס הוא מסמך מזויף, מאחר ומרים מעולם לא התקשרה בהסכם עם המשיבים 3 ו-4 ולא הסכימה להתקשר עימם בהסכם. עוד טענו המבקשות כי הבקשה לפטור ממס שבח שהוגשה בשם המבקשת 1 הוגשה במרמה, מאחר וזו עזבה את הארץ שמונה ימים לפני המועד הנקוב בבקשה כמועד חתימתה על המסמך. לטענת המבקשות יש לראות מעשים אלה כהפרת החוזה על ידי המשיבים 1 ו-2 ולהורות כי ההסכם שנכרת בין מרים לבין המשיבים 1 ו-2 בטל. כמו-כן, ומאותם טעמים, יש להורות על ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבים 3 ו-4.

9.                  טענות נוספות העלו המבקשות על רקע דברים שעלו משמיעת העדויות מטעם הצדדים, מהם עלה כי השינוי בשמות הצדדים נעשה בהסכמת עורכי-דינם של שני הצדדים. לעניין זה טענו המבקשות בסיכומיהן כי לנוכח הסכמת הצדדים שקיבלה תוקף של פסק-דין בהליך הקודם, בה נקבע שהצדדים לא יתקפו את החוזים החדשים, הרי שלא ניתן היה עוד לשנות את ההסכמים. כן טענו כי הוראת סעיף 22 לחוזה, הקובעת שההסכם מבטל כל מסמך "אם נחתם ביניהם קודם לחתימתו ו/או הסכמה שבעל פה אם הוסכמה קודם לחתימתו", אינה מאפשרת הסכמה בניגוד לאמור בחוזה. גם מטעמים אלה סבורים הם שהשוני בשמות הצדדים אינו תקף. עוד טענו כי מאחר והמבקשות לא נתנו הסכמתן לשינוי השמות, וידוע היה לבאי-כוחן כי הן לא נותנות אמון במשיבים, לא ניתן היה להגיע להסכמה בין עורכי-הדין בעניין שינוי זהות הצדדים להסכם. כן טענו כי יפוי-הכח שניתן לעו"ד דובר לניהול ההליך הקודם פקע עם מתן פסק-הדין ולפיכך לא יכול היה לפעול מכוחו לאחר מתן פסק-הדין.

10.              המשיבים טענו בכתב התשובה כי החלפת השמות נעשתה בהסכמה של הצדדים ונועדה לקדם את המטרה של קבלת פטור ממס שבח לעסקה כולה. היא הביאה לכך שלמרים צמח רווח כלכלי ממשי בדרך של קבלת פטור מלא ממס שבח, שעה שבמתווה המקורי של העסקה (מיום 22.10.09) היתה מרים צפויה לתשלום מס שבח בסכום ניכר ביותר. המשיבים טענו כי כל כוונתה של הבקשה המונחת בפני בית המשפט כיום אינה אלא לנצל את עליית מחירי הדירות ולהפיק רווח על חשבונם של המשיבים. כאינדיקציה לעניין זה ציינו המשיבים כי בהודעת הביטול ששלח בא-כוחן הנוכחי של המבקשות ביום 22.3.12, ביקש כי המשיבים 3 ו-4 יסורו למשרדו לצורך "קבלת המחאה על סך 78,435 ש"ח המהווים 21,000$ ששולמו על חשבון תמורת הנכס" (סעיף 2 למכתבו שצורף כנספח 8 לתצהירה של רחל). מאחר ובהסכם המכר מצויה תניה בדבר פיצוי מוסכם (סעיף 18.3 להסכם), הרי שיש להניח שלו נבעה הודעת הביטול מהפרה של ההסכם היו המבקשות מעכבות את הסכום בידן ולא ממהרות "להתנדב" להשיבו לידי המשיבים. עוד טענו המשיבים כי אף לו ניתן היה להגיע למסקנה לפיה לא נכרת הסכם בין מרים לבין המשיבים 3 ו-4, הרי שנכרת הסכם בין מרים לבין המשיבים 1 ו-2 והסכם זה עודנו מחייב. בסיכומיהם התייחסו המשיבים גם ליתר טענות המבקשות, כשהם טוענים כי עו"ד דובר פעל במסגרת הרשאתו על פי יפוי-הכח, וכי התנגדות המבקשות, אם אכן מדובר בהתנגדות של שתי המבקשות, נגועה בחוסר תום-לב.

11.              על רקע טענות אלה נחקרו המצהירים ועורכי הדין על העובדות הנוגעות לעניין. מטעמן של המבקשות העידה רחל לבדה. מטעמם של המשיבים העידו אלעזר ועו"ד ארטמן, שהגישו תצהירים בתמיכה לכתב התשובה, וכן עו"ד דובר, שזומן על ידי המשיבים לעדות.

12.              בשל ריבוי הפרטים והטענות והשתלבותם זה בזה, יפורטו להלן העובדות שעלו מעדויות הצדדים בד בבד עם אותן טענות משפטיות השלובות עימן עד לאין מפריד. יתר הטענות המשפטיות, ובפרט אלה הנוגעות להיקף ההרשאה שניתנה לעו"ד דובר מטעם המבקשות, ידונו בפרק נפרד, הוא פרק ה"דיון".

העובדות הנוגעות להחלפת שמות הצדדים להסכם

13.              עו"ד דובר, שייצג את מרים במסגרת ההליך הקודם וניהל בשמה את המו"מ לפשרה במסגרת אותו הליך, הבהיר בעדותו כי מטרתה של ההסכמה לחתימת חוזים חדשים היתה "לאפס למעשה אם יהיה חיוב במס שבח" (עמוד 6 לפרוטוקול, שורה 24). הוא ציין כי רחל טענה שחלוקת הסכומים בין החוזים המקוריים נעשתה בשעתו לפי הצרכים של אלעזר (שם, בשורות 21 - 22), ושינוי הסכומים בהסכמים החדשים נועד להפחית את החיוב הצפוי על מרים במס שבח (שם, שורות 22 - 25). עו"ד דובר הבהיר בהרחבה כיצד הביא השוני בחלוקת הסכומים למצב בו ניתן היה בעת מועד הדיון בבית המשפט להגיע לפטור מלא ממס שבח בשל הוראת שעה שהתפרסמה באותה עת (עמוד 8 לפרוטוקול, שורות 9- 19), בשונה מהמצב המשפטי ששרר קודם לכן. לדבריו, לא דובר מלכתחילה על שינוי שמות הצדדים. עם זאת, כאשר פנה אליו עו"ד ארטמן והציע לשנות את שמות הרוכשים בהסכם הוא הסכים לכך, מאחר וסבר שיהא בכך כדי לשרת את האינטרס של מרים ולהביא לפטור ממס שבח, זאת בשל השוני בין זהות הצדדים בעסקאות שיתרום לטענה לפיה לא מדובר באותה עסקה עצמה (עמוד 7 לפרוטוקול, שורות 9 - 20; עמוד 9 לפרוטוקול, שורות 1 - 4). עו"ד דובר היה משוכנע שיש בצעד זה כדי להיטיב עם הלקוחות שלו, ולפיכך הסכים להצעתו של עו"ד ארטמן, אף שלא שוחח בעניין לא עם מרים ולא עם רחל (שם, בשורות 17 - 28). עו"ד דובר הבהיר פעם אחר פעם כי למיטב הבנתו, הן אז והן היום, פעל השינוי המוצע אך ורק לטובת לקוחותיו, ולפיכך הסכים לשינוי השמות.

14.              המבקשות העלו שתי טענות בנוגע לתוכן עדויות אלה:

א.   בסיכומיהן טענו המבקשות, לראשונה, כי אין לקבל את עדויות עורכי-הדין בעניין הרווח המיסויי מהמתווה שהוסכם על הצדדים במסגרת הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק-דין, כאשר לטעמן היה צורך לשם כך בהגשת חוות-דעת מומחה. טענה זו יש לדחות הן בשל מועד העלאתה, והן לגופה. לגוף העניין די אם אומר כי עדויותיהם של שני עורכי-דין העוסקים זה עשרות בשנים בעסקאות מקרקעין יש בה כדי להקים את התשתית הנדרשת לעניין זה, מה גם שהעדות סובבת עניינים שבמשפט וקביעותיה של הוראת שעה בענייני מס שבח, ואין צורך ואף אין טעם בהבאת עדות מומחה בעניינים מובהקים שבמשפט.

ב.   טענה נוספת שהועלתה בסיכומי המבקשות בהקשר זה היא כי לא היה כל צורך בשינוי שמות הצדדים מאחר והעסקאות הראשונות כלל לא דווחו לרשויות ולא היה מקור לחשש שהרשויות לא יכירו בהסכמים העדכניים כעסקאות חדשות. גם טענה זו יש לדחות. חששם של הצדדים ל"זליגה" של ההסכמים הקודמים לרשויות מובן למדי על רקע העובדה כי הסכמים אלה היו הבסיס להתדיינות משפטית מסועפת (ופתוחה לעיון הציבור), על כל הכרוך בכך, ונראה שההסכמה שהושגה אינה מפתיעה על רקע חשש זה. עוד יש להוסיף ולהעיר בהקשר זה שעדותם של עורכי-הדין בעניין חששם להשתת קנסות על לקוחותיהם היתה נאמנה עלי, כמוה כיתר העדות. אלה לא נחקרו כלל על הבסיס העובדתי לחשש שהביא לשינוי שמות הצדדים, למרות שהעידו בעניין זה, ולא נשאלו שאלה כלשהי בעניין אי דיווח העסקאות הקודמות והשפעת עובדה זו על חששם הנטען. לפיכך לא היה מקום להעלות טענה מעין זו בסיכומים, כאשר התשתית העובדתית הנצרכת לה כלל לא הונחה, ולבסס עליה תלי תלים של השערות.

15.              בהמשך עדותו הוסיף עו"ד דובר וציין כי באותו שלב (לאחר כריתת ההסכמים מיום 14.11.11) נעשו אליו פניות טלפוניות ממרים שמסרה לו כי לקחה הלוואות בארה"ב והיא זקוקה להעברת התשלום עבור הדירות בהקדם האפשרי. הוא הבהיר כי גם מטעם זה היה צורך בהסכמה שהושגה עם עו"ד ארטמן, שקידמה להבנתו את האינטרס הכלכלי של מרים ואת מקסום הסכום שיעמוד לרשותה בתוך פרק זמן קצר (עמוד 7 לפרוטוקול, שורות 5 - 9 ועמוד 10 לפרוטוקול, שורות 14 - 28). רק בשלב מאוחר יותר (ככל הנראה לאחר שהוגשה התביעה שלפני) "בדיעבד הבנתי שרחל צבי היתה מסרבת אם הייתי פונה אליה לאור כל ההיסטוריה שיש לה עם האדון אלעזר" (עמוד 8 לפרוטוקול, שורות 4 - 5).